De Wet verbetering functioneren VvE’s is op 23 mei 2017 aangenomen. De wet zal vermoedelijk per januari 2018 in werking treden. Enerzijds dienen VvE’s op basis van de nieuwe wet een minimale jaarlijkse reservering in het reservefonds te doen. Anderzijds wordt het mogelijk gemaakt dat een VvE een geldlening kan aangaan. De vraag die voorligt is wat deze wetswijziging nu concreet betekent voor de VvE?

Minimale jaarlijkse reservering reservefonds

Een reservefonds is wettelijk verplicht voor alle VvE’s sinds 1 mei 2008. Daarnaast kennen de Modelreglementen ook mogelijkheden c.q. verplichtingen tot het reserveren van gelden. De nieuwe wet geeft invulling aan deze verplichting, door een minimale jaarlijkse reservering op te leggen aan de VvE. De minimale jaarlijkse reservering geldt voor appartementencomplexen met woningen, dus ook voor gemengde complexen. Stel dat sprake is van een hoofdsplitsing met twee ondersplitsingen – VvE woningen en VvE parkeerplaatsen – dan dienen de hoofd-VvE en VvE woningen aan deze reserveringsverplichting te voldoen. Voor VvE Parkeerplaatsen geldt de plicht tot een jaarlijkse minimale reservering niet.

Twee mogelijkheden

Om te voldoen aan de minimale jaarlijkse reservering, heeft de VvE twee mogelijkheden. Ten eerste kan de jaarlijkse reservering worden gebaseerd op een MJOP. Het MJOP mag dan (a) ten hoogste vijf jaar oud te zijn, (b) moet betrekking hebben op een periode van ten minste tien jaar en (c) dient iedere vijf jaar te worden vernieuwd. Daarnaast (d) behelst het MJOP de benodigde onderhouds- en herstelwerkzaamheden, de geplande vernieuwingen, een berekening van de aan die werkzaamheden en vernieuwingen verbonden kosten en een gelijkmatige toerekening van die kosten aan de onderscheiden jaren. Ten slotte (e) moet het MJOP zijn vastgesteld door de vergadering van eigenaars.

Het MJOP hoeft op grond van de wet niet te worden opgesteld door een (gecertificeerd) bedrijf of een deskundige. Het bestuur of de leden mogen ook zelf het MJOP ten behoeve van de jaarlijkse minimale reservering opstellen.

Ten tweede kan de jaarlijkse reservering bestaan uit 0,5 procent van de herbouwwaarde van het gebouw. De vergadering van eigenaars kan voor deze mogelijkheid kiezen indien de VvE niet over een MJOP beschikt.

Uitzonderingen

Het uitgangspunt is dat eigenaren hun bijdrage aan het reservefonds van te voren storten op de rekening van de VvE. Er bestaat echter de mogelijkheid om te voorzien in een bankgarantie. Ook kan bij reglement, of bij besluit dat is genomen met een meerderheid van ten minste vier/vijfde van het totaal aantal stemmen een andere wijze van reserveren worden afgesproken. Deze uitzondering beoogt te voorkomen dat kleinere VvE’s en verhuurders onnodig worden belast met de reserveringsverplichting.

Overgangsregeling

VvE’s dienen binnen drie jaar na inwerkingtreding van de wet (dus vermoedelijk voor januari 2021) aan de eis van de minimale jaarlijkse reservering te voldoen. Indien noodzakelijk kan tot die tijd de jaarlijkse reservering, en dus de maandelijkse voorschotbijdrage, geleidelijk worden verhoogd.

Geldlening door de VvE

In de nieuwe wet wordt een einde gemaakt aan de (rechts)onzekerheid omtrent de mogelijkheid tot het aangaan van een overeenkomst van geldlening door de VvE. In artikel 5:126 lid 4 BW is in de nieuwe wet expliciet bepaald dat de VvE bevoegd is een overeenkomst van geldlening aan te gaan, tenzij het reglement uitdrukkelijk anders bepaalt. De lening moet wel passen binnen de taak van de VvE om zorg te dragen voor het beheer van de gemeenschappelijke zaken en gedeelten van het gebouw. Een lening vormt daarnaast geen alternatief voor de eerdergenoemde reserveringsplicht.

Verbetering positie VvE-lid

De aansprakelijkheid van de leden van de VvE voor de geldlening is aanzienlijk beperkt ten aanzien van de huidige situatie. In het nieuwe artikel 5:113 BW wordt geregeld dat een lid enkel voor zijn aandeel in de splitsing aansprakelijk is voor de lening van de VvE. Dit geldt ongeacht eventuele andersluidende bedingen in de overeenkomst van geldlening.
Tevens wordt een lid bij verkoop van zijn appartement op grond van artikel 5:113 lid 5 BW ontslagen van zijn aansprakelijk ten aanzien van zijn schulden die het gevolg zijn van een geldlening van de VvE.[1] Voorwaarde hierbij is dat door de notaris bij de overdracht, op basis van een verklaring die is afgegeven door het bestuur van de VvE, aan de verkrijgend eigenaar opgave is gedaan van het bestaan van die schuld.

Uitzonderingen

De bevoegdheid van de VvE tot het aangaan van een geldlening kan in het splitsingsreglement worden uitgesloten, dan wel worden beperkt. Denk bijvoorbeeld aan de beperking dat een VvE uitsluitend voor bepaalde doeleinden leningen zal aangaan of dat voor een besluit tot het aangaan van een geldlening een gekwalificeerde meerderheid is vereist.[2] Een uitsluiting of beperking zal uitdrukkelijk in het reglement opgenomen moeten worden.

Overgangsregeling

Voor bestaande splitsingen, waarbij (nog) niet is voorzien in een uitsluiting of beperking tot het aangaan van een geldlening, geldt dat de VvE vanaf de inwerkingtreding van de nieuwe wet (vermoedelijk januari 2018) bevoegd is tot het aangaan van een geldlening. Reeds bestaande leningen ten tijde van de inwerkingtreding van de nieuwe wet gaan niet automatisch over op de verkrijger. Daarnaast wordt ook de aansprakelijkheid van een lid voor de lening van de VvE niet beperkt tot zijn aandeel in de splitsing met betrekking tot deze oude leningen.

Handhaving

Ten slotte kent de nieuwe wet geen afzonderlijke handhavingsmogelijkheden en is niet voorzien in een sanctie op overtreding. Wel komen aan de leden van de VvE de gebruikelijke mogelijkheden toe om een besluit aan te tasten of een verplichting af te dwingen. Indien een lid het niet eens is met een besluit tot het aangaan van een geldlening, kan hij hiervan bijvoorbeeld vernietiging verzoeken wegens strijd met de redelijkheid en billijkheid. Als een besluit wordt genomen dat is strijd is met de verplichting tot de minimale jaarlijkse reservering, kan een lid de nietigheid van het besluit inroepen en naleving van de reserveringsverplichting vorderen. Kortom, de wetswijziging beoogt actieve VvE-leden en beheerders te ondersteunen in hun verantwoordelijkheid om de VvE op een goede wijze te besturen en daarbij te kunnen zorgen voor een adequate onderhoudsreservering.

[1] Overige schulden vallen buiten het bereik van artikel 5:113 lid 5 BW en zullen niet van rechtswege op de verkrijger overgaan.
[2] Voor zover op basis van de overige bepalingen van het splitsingsreglement geen gekwalificeerde meerderheid voor het besluit vereist is.